La copropriété est un mode de gestion immobilière où plusieurs personnes détiennent des droits sur des parties communes et privatives d'un bien. Au cœur de cette organisation, le syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole, émerge comme un acteur clé garantissant le bon fonctionnement et la pérennité de l'immeuble.
Lorsque l’on sait qu’en France, près de 8,4 millions de logements sont en copropriété (représentant environ 21% du parc total de logements), cela souligne l'importance du rôle des différents syndics dans la gestion de ces millions de biens, régis par la loi et aux responsabilités bien définies. Mais quelles sont précisément ses missions et ses responsabilités ?
Les missions principales du syndic
Le syndic, en vertu de la loi et de son contrat, est le pilier de toute copropriété, et, en conséquence, hérite de nombreuses missions diverses et variées. Ainsi, il va gérer le bâtiment, de l’organisation d’une assemblée générale à la direction de rénovations, mais aussi agir en tant que représentant des copropriétaires.
La gestion globale de l'immeuble
Il s’agit là de la mission la plus connue du syndic de copropriété. En effet, ce dernier doit non seulement gérer le côté administratif, mais aussi la comptabilité et l’entretien des parties communes de la copropriété.
La gestion administrative
Le syndic est le garant de la bonne tenue des documents officiels de la copropriété.Il organise les assemblées générales, où les copropriétaires exercent leur droit de vote, rédige les procès-verbaux, s'assure que les règlements de copropriété sont en conformité avec la loi et assure une communication fluide avec les copropriétaires. Rien qu’en 2020, les syndics de copropriétés françaises ont organisé près de 200 000 assemblées générales en France, un chiffre qui témoigne de l’importance de cette tâche.
La gestion comptable et financière
La santé financière d'une copropriété est primordiale, afin de conserver une cohésion et une harmonie entre les copropriétaires. Ainsi, le syndic établit le budget prévisionnel qui sera voté en assemblée générale, gère les comptes, recouvre les charges, veille à la solvabilité de la copropriété et s'assure que la copropriété dispose d'une assurance solide pour sa protection financière. Le budget est financé via les appels de fonds récoltés auprès des copropriétaires.
Signe de l’implication des habitants dans les dépenses liées à la copropriété et donc de l’importance du travail du syndic, le budget annuel d'une copropriété s'élève à 2 300€ par logement en moyenne.
L’entretien de l’immeuble
Le syndic coordonne les travaux d'entretien courant, mais aussi les travaux de rénovation. Ce dernier point est particulièrement visé par les copropriétaires et les syndics, notamment en raison des aides accordées dans le cadre de la transition énergétique. Par exemple, en 2020, les copropriétés françaises ont investi plus de 1,5 milliard d'euros dans des travaux de rénovation.
La représentation du syndicat des copropriétaires
En tant que représentant légal, le syndic est le visage de la copropriété. Il signe les contrats en son nom, représente la copropriété devant les tribunaux et est le garant de la mise en œuvre des décisions prises en assemblée générale. De plus, il participe à la gestion des conflits.
La signature des contrats
Le syndic est responsable de la signature de divers contrats essentiels au bon fonctionnement de la copropriété. Cela inclut les contrats avec les prestataires de services tels que les entreprises de nettoyage, les jardiniers, les gardiens, et les entreprises de sécurité. En signant ces contrats, le syndic s'engage à veiller à ce que les prestataires remplissent leurs obligations et à ce que la copropriété respecte les siennes, notamment en matière de paiement.
La représentation devant les tribunaux
Il arrive que la copropriété soit impliquée dans des litiges, que ce soit avec des prestataires, des copropriétaires ou d'autres parties. Dans ces situations, c'est le syndic qui représente la copropriété devant les tribunaux. Il travaille en étroite collaboration avec les avocats pour s'assurer que les intérêts de la copropriété sont bien défendus.
La mise en œuvre des décisions de l'assemblée générale
L'assemblée générale est l'organe décisionnel de la copropriété. Elle prend des décisions sur des sujets variés, allant de l'approbation des comptes à la réalisation de travaux majeurs. Une fois ces décisions prises, il incombe au syndic de les mettre en œuvre. Cela peut nécessiter de coordonner des travaux, de recouvrer des charges ou de communiquer avec les copropriétaires. Le syndic doit agir conformément aux décisions prises, tout en veillant au respect de la législation en vigueur et des règlements de la copropriété.
Le rôle de médiateur et conseiller
Au-delà de ses fonctions officielles, le syndic joue souvent un rôle de médiateur entre les copropriétaires, surtout en cas de désaccord ou de conflit. Ces cas arrivent fréquemment (plus de 30 000 litiges en 2020), d’où l’importance du syndic dans cette tâche. De plus, grâce à son expertise, il peut conseiller le conseil syndical et les copropriétaires sur les meilleures décisions à prendre pour le bien de la copropriété.
Le syndic face aux défis de la copropriété
Dans le paysage complexe de la gestion immobilière, la copropriété présente des défis uniques qui nécessitent une expertise et une attention particulières. Ces défis, qu'ils soient d'ordre administratif, financier ou relationnel, sont autant d'obstacles que le syndic doit surmonter pour assurer la sérénité et la pérennité de la copropriété. En tant que pivot central de cette organisation, le syndic est confronté à une multitude de responsabilités et d'enjeux qui mettent à l'épreuve ses compétences et sa capacité à répondre aux attentes des copropriétaires.
Le suivi des travaux
La gestion des travaux est sans doute l'une des missions les plus complexes du syndic. Il doit sélectionner les entreprises, négocier les devis, suivre l'avancement des travaux et veiller à leur bonne réalisation.
La relation avec les fournisseurs
Le syndic est en relation constante avec de nombreux prestataires (entre 5 et 7 par copropriété en moyenne) : entreprises de nettoyage, jardiniers, gardiens, entreprises de sécurité... Il doit négocier chaque contrat, s'assurer de leur bonne exécution et veiller à obtenir les meilleurs tarifs. Preuve du poids de la gestion courante, les copropriétés françaises dépensent en moyenne 1 200 euros par logement en frais de gestion courante.
Le choix du syndic
Le choix du syndic est crucial. En effet, un bon syndic peut faire la différence entre une copropriété sereine et une copropriété en crise. Le fait que 20% des copropriétés aient changé de syndic en 2019 montre l'importance que les copropriétaires accordent à la qualité et à la transparence des prestations offertes par le syndic, en variant entre un syndic professionnel, bénévole ou coopératif.
Les évolutions récentes du métier de syndic
Avec l'évolution des technologies et des réglementations, le métier de syndic a connu de nombreux changements ces dernières années. L'adoption de nouveaux outils numériques permet désormais une meilleure communication entre le syndic et les copropriétaires, ainsi qu'une gestion plus efficace des dossiers.
De plus, le syndic professionnel, auparavant essentiel, perd du terrain, au profit du syndic bénévole ou coopératif, qui utilise de plus en plus des outils de gestion de copropriété comme Matera par exemple, qui propose à ses clients une plateforme pratique ainsi que des conseils personnalisés de professionnels de l’immobilier.
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